房子未居住时物业费能否减少，还需考虑以下特殊情况或例外情形，它们会对处理结果产生影响：
1. 房屋虽未居住但已出租或出借的情况：若房子未自住但已出租给他人居住，即使业主本人未居住，也不能申请空置减免，因为房屋处于实际使用状态，需由承租人或业主按正常标准缴纳物业费。
2. 物业公司已提供个性化专项服务的情况：若业主在房屋空置期间，要求物业公司提供了额外专项服务（如定期开窗通风、代收快递等），物业公司可能会以“已提供定制服务”为由，拒绝或减少减免幅度，具体需双方协商。
3. 因房屋质量问题导致无法居住的情况：若房子因开发商原因（如漏水、墙体开裂）未交付或无法居住，物业费可能由开发商承担，而非业主以“未居住”为由申请减免，此时需区分责任主体。
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房子未居住时申请物业费减免，可能面临以下法律风险，需特别注意：
1. 物业公司以“未申请”或“材料不全”为由拒减免的风险。如果业主符合当地空置房减免政策，但未在规定期限内提交书面申请和空置证明（如连续6个月水电读数为零的单据），物业公司是可能会以“未申请”或“材料不全”为由拒绝减免的，导致需全额缴纳物业费。
2. 因“无合同约定/无政策依据”主张减免被驳回的风险。如果物业服务合同中无空置减免条款，且当地也没有相关政策，业主仅以“房子没住”为由要求减少物业费，物业公司拒绝后，业主起诉至法院也可能因缺乏法律依据而被驳回。
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房子未居住时，部分业主在处理物业费减免问题时可能存在错误操作，以下为你列举常见情况：
1. 以“未居住”为由直接拒交物业费：部分业主认为房子没住就不用交物业费，这是错误的。根据《民法典》第九百四十四条，物业服务人已提供服务的，业主不得以未接受为由拒交，拒交可能产生滞纳金、影响征信。
2. 未及时办理空置申请手续：即使当地有减免政策，若业主未在规定时间内（如空置后1个月内）向物业公司提交书面申请及证明材料，可能被视为放弃减免权利，需按全额缴纳。
3. 混淆“未居住”与“物业服务不达标”的减免条件：将“房子没住”等同于“服务没享受到”，未举证物业服务存在瑕疵，单纯以此要求减免，难以得到支持。
若你已出现类似错误操作，或对如何正确申请减免有疑问，建议及时向专业律师咨询，避免损失扩大。
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房子未居住想减少物业费，需要有明确的法律依据来支持。以下结合相关法律法规具体分析：
《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
该条款明确物业费的缴纳依据是物业服务合同，未提及“未居住”作为减免事由。同时，《民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”因此，单纯“未居住”不能成为法定减免理由。只有在合同约定或地方政府有特殊规定（如部分地方出台的空置房减免政策）的情况下，才可能减免，核心仍需遵循“合同约定优先，法定例外补充”原则。

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